Oče ameriškega nakupovalnega središča, arhitekt rojen v Avstriji, Victor Gruen, je tržni center zamislil kot nekakšno mestno središče v ameriškem predmestju. Trgovske centre je videl kot klimatsko nadzorovane glavne ulice s poštami, supermarketi in kavarnami, postavljene sredi večjih kompleksov s šolami, parki, medicinskimi domovi in rezidencami. Komaj bi morali sploh voziti. Gruen je ugotovil, da so avtomobili odbojni.
Toda le del Gruenove vizije se je prijel: klimatsko nadzorovana siva škatla, ki je znana po tem, da spodbuja avtomobilsko kulturo in ne ustavlja. Leta 1978 se je starejši Gruen oporekal temu, kar je postala njegova zamisel.
"Rad bi izkoristil to priložnost, da se enkrat za vselej odpovem očetovstvu, " je dejal. "Nočem plačevati alimentacije za ta gadna dogajanja. Uničili so naša mesta. "
Danes se sprehajam po kraju University Place v mojem rodnem kraju Chapel Hill v Severni Karolini, preseneti me, kako je, tako Gruen podoben. Poleg trgovin, med katerimi so številne lokalne butike, so velika 24-urna telovadnica, studio CrossFit, lepotna šola, lokalna radijska postaja AM, zunanja postojanka oddelka za komunalne storitve na policijskem oddelku in otroški muzej. Na koncu, kjer je bila veleblagovnica Belk, je velik južni gurmanski emporij za hrano z restavracijo, kavarno in kuharskimi tečaji. Na drugem koncu, kjer je bila prodajalna Dillard, je luksuzno kino, kjer lahko dobite zvitke jastoga, dostavljene prav na vaš plišasti usnjeni sedež. V atriju domači učenci opravljajo domačo nalogo na udobnih kavčih in pri tem izkoristijo brezplačni wifi. V toplih nočeh se množice v priljubljeni vrhunski taqueriji na trgu razlijejo na pločnik, klepetajo in srkajo margarite.
To pred desetletjem ni bilo res. Nato so ga poimenovali University Mall, napol prazen in povsem depresiven. Moja mama ni hotela iti tja.
"Preveč patetično, " je rekla.
Preobrazba, ki se je zgodila na University Place, je le en primer, kako se v Ameriki spreminjajo trgovski centri. Medtem ko naslovi govorijo o "smrti ameriškega tržnega centra", je resničnost bolj zapletena. Na nekaterih mestih trgovski centri umirajo, da, predraga trupla za odstranjevanje lesa pokrajina. Po drugi strani pa trgovski centri postajajo "življenjski centri", podobno kot si je zamislil Gruen. In nekateri presegajo to in se spremenijo v povsem drugačne stvari: stanovanjske komplekse, cerkve, šole. Načrtovalci urbanizma na poti vidijo še več uporabe: kmetije, prizorišča izvedbe, prostori za pojavne dogodke.
Propad, smrt in preobrazba ameriških trgovskih centrov ima več vzrokov. "To je zagotovo funkcija spletnega nakupovanja prek e-trgovine, " pravi Chris Calott, arhitekt in profesor arhitekture na kalifornijski univerzi v Berkeleyju. "To je bila velika raketa, ki išče toploto v nakupovalnem središču."
V Ameriki je tudi preprosto preveč preveč maloprodajnih prostorov. Na trgovino na osebo imamo več kot dvakrat več kvadratnih metrov kot Avstralija in petkrat več kot v Veliki Britaniji. Razvijalci so se od devetdesetih do sredine 2000-ih z veliko mero gradili tako, kot je internet začel spreminjati trgovino. Potem je zadela Velika recesija. Veliko trgovskih sponk, kot so RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch in The Limited, je začelo zapirati vse ali številne lokacije.
Calott ocenjuje, da 50 odstotkov trgovskih centrov, ki so obratovali v največjih ameriških letih od 60. do 1980., v naslednjih petih letih ne bo več. Toliko trgovskih središč je že mrtvih, da so ustvarili žanr fotografije, ki ga Calott imenuje "tržni porno:" grozljive, elegične slike razpadajočih prostorov, zaustavljene tekoče stopnice, zakrita stopala s prahom in fontane z atrijem.
Toda možnosti trgovskih centrov se zelo razlikujejo glede na njihovo razvrstitev. Nepremičninsko podjetje za raziskave nepremičnin Green Street Advisors razvršča tržne centre v štiri razrede - A, B, C in D, s plusi in minusi - glede na njihovo produktivnost in kakovost najemnikov. Mall razreda A bi lahko prinesel dobrih 500 dolarjev na kvadratni čevelj, medtem ko bi trgovski center razreda C lahko plačal le 250 dolarjev. Po večini ocen je v ZDA približno 300 trgovskih centrov razreda A in več kot 700 trgovskih centrov razreda B, C in D.
Trgovski centri razreda A delujejo v redu. Glede na poročilo družbe Green Street Advisors za leto 2017 se je od recesije vrednost prodajnih centrov z visoko produktivnostjo podvojila. Navadno se nahajajo na bogatih območjih in jih gradijo ali obnavljajo v skladu z željami sodobnih kupcev.
Tik pred Chapel Hill v mestu Durham je The Streets at Southpoint, trgovski center razreda A +, ki se je odprl leta 2002. Southpoint je bil namenoma zasnovan za vibriranje Main Street, ki je v središču Durhama vzel vizualni navdih. Njegova fasada iz rdeče opeke je prekrita z umetnimi stenami, ki oglašujejo zamišljena starodavna podjetja in izdelke: Williamsonova pekarna ("Sveže pecivo iz mojstra Bakerja!"), Kinston Toasted Corn Flakes. Dvorana s hrano je bila zasnovana tako, da spominja na surov odprt prostor tobačnih skladišč, ki so nekoč uspevala v centru Durhama. Medtem ko je večina tržnega prostora zaprta, je zunanje krilo za pešce, imenovano Main Street, z vodnjaki in klopmi ter (ponarejenimi) staromodnimi pokrovi lukenj.
Southpoint in University Mall sta primera - enega novega, enega spremenjenega - tistega, kar Calott imenuje "novonastali življenjski center."
"Zasnova urbanističnega oblikovanja življenjskega središča je, da daje zunanji občutek skupnosti, takšen urbani, raznolik občutek, " pravi Calott. "To je rekreacija glavne ulice ali živahnega mestnega središča."
To je trgovski center, kamor ljudje ne pridejo samo zaradi nakupov, ampak zaradi zabave, hrane in druženja. To je ključnega pomena, saj kupci več ur ne brskajo po navadi.
"V dneh pred internetom bi šli v trgovski center in šli bi v 20 trgovin, " pravi Ray Hartjen iz RetailNext, podjetja, ki prodajalcem ponuja analizo podatkov. "Te dni popolnoma ni več. V trgovski center ljudje prihajajo po dve ali tri prodajalne - zelo kirurške nakupovalne misije. "
Zato morajo trgovski centri najti načine, kako lahko kupce obdržijo v prostorih. Southpoint to naredi uspešno, ko kupci nehajo gledati koncertno serijo "Glasba na glavni ulici", se udeležijo joge v trgovini v Lululemonu ali na mlinčku zunaj Tovarne sira, z roko v roki.
Na drugi strani Durhama je Northgate Mall. To je razvrščeno kot lastnost C + / B-. Ko sem bil otrok, je bilo vrtoglavo mesto s klasičnimi trgovinami iz devetdesetih let, kot sta Express in Gap, in priljubljenim vrtiljakom v zaprtih prostorih. Zdaj je običajno skoraj prazen. Pred kratkim so zaprli Macy, drugo sidro, Sears, pa je na življenjski podpori.
Northgate upa, da bo sledil modelu University Place in se ponovno predstavil kot center za mešano rabo s pisarniškimi prostori, telovadnico in začasnim postankom javne knjižnice. Toda drugi, podobni nakupovalni centri razreda B, C in D, so še bolj radikalni.
Po vsej Ameriki se je na desetine trgovskih centrov spremenilo v cerkve. V Grandville, Michigan, biblična cerkev Mars Hill je prevzela sidrišče v zapuščenem tržnem centru Grand Village, ki je vzdevek poimenoval svojo ogromno kapelo "Hangar". Florida. Številne druge megachrkve so zapuščene tržne centre spremenile v verske "kampuse". "Drugi nakupovalni centri, kot je Euklid Square Mall v mestu Euclid v Ohiju, so imeli posamezne prodajalne, napolnjene z več desetimi majhnimi cerkvami.
Medicinski centri so priljubljeni, saj potrebujejo veliko prostora in parkirišča. Šole so še ena rastoča uporaba. Del Austinovega mrtvega Highland Mall-a je zdaj nova podružnica Austin Community College. V Montgomeryju v Alabami je stari Montgomery Mall nedavno odprl svoja vrata kot Montgomeryjeva pripravljalna akademija za karierno tehnologijo, ki velike prostore uporablja kot laboratorije za poučevanje gradbeništva, tesarstva in varjenja; čez tržni center mestna policija in gasilska enota zasedata nekdanjo trgovino z oblačili. Drugi trgovski centri so postali pisarniški prostor: Google je leta 2016 kupil Mayfield Mall, najstarejši notranji center v Severni Kaliforniji, ki ga uporabljajo kot satelitski kampus. Rackspace, podjetje, ki gosti spletno gostovanje, je spremenil grozljivo propadli trgovinski center Windsor Park San Antonio v svoj sedež, ki ga je poimenoval The Castle.
Ironično je, da Amazon, mesto, ki ga mnogi pripisujejo ubijanju iz tržnega centra, vdaja življenje vsaj enemu mrtvemu nakupovalnemu središču. Mesto Cleveland's Randall Park Mall, na enem mestu največjega v Ameriki, naj bi postalo Amazonski center za izpolnitev, ki bo na območje prinesel približno 2000 delovnih mest. Strokovnjaki pričakujejo, da bodo številni nekdanji trgovski objekti v naslednjih nekaj letih postali skladišča, distribucijski objekti in logistični centri, saj se povečuje potreba po industrijskih prostorih in manjša potreba po maloprodajnih prostorih.
Številni razvijalci se tudi slišijo nad idejo o preobrazbi trgovskih centrov v stanovanja. Konec koncev je v mnogih mestih preveč maloprodaje in premalo stanovanj (zlasti cenovno ugodnih stanovanj). Čeprav je bilo zasnovanih veliko projektov, je bilo doslej realiziranih le nekaj. Najvidnejši primer je Providence, Arcade Providence v Rhode Islandu, najstarejše nakupovalno središče v Ameriki, ki je stare maloprodajne prostore pretvorilo v cenovno dostopne mikroapartmane. Calott je trenutno vključen v projekt, s katerim bo veleblagovnica mrtvega trgovca spremenila v pisarniški prostor s stanovanjem na strehi. Toda to radikalno preoblikovanje prostorov ni enostavno in sheme niso vedno šle dobro.
Nekateri napol prazni nakupovalni centri preizkušajo divje ideje, da napolnijo prostor in privabijo gnečo: pasji teki, notranji zelenjavni vrtovi, prizorišča za poroke, celo stroji z umetnimi valovi za notranje surfanje. Drugi so poskušali postati umetniški inkubatorji, umetnikom, galerijam in prizoriščem pa ponujajo nizko najemnino.
Nekateri trgovski centri bodo seveda preprosto porušeni. Toda to je "draga predloga", pravi Calott, in zgodila se bo šele, ko se mesto odloči, da ima zemljišče takšno vrednost, ki si jo lahko privošči rušenje. Na številnih podeželskih območjih in mestih pasu rjave opuščene tržnice bodo še naprej propadale.
Edino mesto, kjer tradicionalni trgovski centri še vedno cvetijo? Azija. Tu v Hong Kongu, kjer živim večino leta, se v mejah ogromnih visokih trgovskih središč odvija ogromna količina vsakodnevnega življenja. Tržni centri imajo drsališča, notranja igrišča, koncertna prizorišča, vrtce. Nekatere najboljše mestne restavracije so v trgovskih centrih; tu ni smisla, da je jedilnica v trgovskem središču najmanj deklasirana. Trgovski centri so prav tako vključeni v mestno strukturo, tako da se povezujejo neposredno s stanovanjskimi stolpi, pisarnami in javnim prevozom. Del tega je posledica podnebja. Tu in v krajih, kot sta Singapur in Dubaj, je lahko vročina tako zaviralna, da je preprosto lažje ostati v zaprtih prostorih.
Vsak ponedeljek zvečer izstopim iz podzemne železnice neposredno v nakupovalnem kompleksu na Tai Koo Shingu. Zgrabim čaj pri Starbucksu in grem zgoraj do enega od priloženih stolpov stanovanja, kjer predavam visokošolcu v angleščini. Potem se vrnem navzdol, nakupujem trgovino z živili v supermarketu v kletnem centru, nato pa se vrnem na vlak. Vse, ne da bi zapustili nakupovalni center. To je najpomembnejša izkušnja mešane uporabe, avtomobil ni potreben.
Bi Victor Gruen odobril?
